Borç Yapılandırmasında Değerleme Raporu Ne İçin İstenir?

Yapılandırılan borcun tahsilini güvence altına almak için kurumlar, borçludan teminat isteyebilir. Teminat olarak gösterilen taşınmazın borcu karşılayıp karşılamadığını anlamak için tarafsız ve güncel bir değer tespiti gerekir. Borçlunun kendi beyanı ya da eski bir tapu değeri bu amaç için yeterli sayılmaz; kurum, bağımsız bir uzmanın tespitini arar.

Raporun temel işlevi, teminatın borç tutarıyla ilişkisini görünür kılmaktır. Kurum, taşınmazın değeri üzerinden uygulayacağı kabul oranını kendi düzenlemesine göre belirler; bu nedenle raporda yazan değer, kurumun fiilen kabul edeceği teminat tutarından farklı olabilir.

Taşınmazın güncel piyasa değeri, yapı ve imar durumu, tapu kaydındaki mevcut ipotek ve haciz gibi takyidatlar incelenir. Takyidatların varlığı, taşınmazın teminat olarak kullanılabilecek değerini azaltabilir. Örneğin taşınmaz üzerinde bir bankaya ait ipotek varsa, taşınmazın değeri ile ipotek tutarı arasındaki fark, yeni teminat için kalan alan olarak düşünülebilir.

Bunun yanında taşınmazın fiilen kullanılabilir ve paraya çevrilebilir olup olmadığı da önemlidir. İmarsız arazi, yapı ruhsatı olmayan bina, hisseli mülkiyet ya da kamulaştırma kararı gibi durumlar, taşınmazın teminat olarak kabulünü ve değerini etkileyebilir. Raporda bu hususlar açık biçimde belirtilir.

Teminat olarak kabul edilecek taşınmaz türleri ve değerlemedeki kabul oranları kurumun düzenlemelerine göre belirlenir. Konut, ticari taşınmaz, arsa ve arazi gibi taşınmazlar genellikle değerlendirilir; ancak hangilerinin kabul edileceği başvuru sırasında kurumdan netleştirilmelidir.

Taşınmazın sizin adınıza kayıtlı olması ya da teminat vermeye yetkili üçüncü bir kişiye ait olması gerekir. Hisseli taşınmazlarda diğer hissedarların durumu, kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli yapılarda bağımsız bölümün durumu ayrıca incelenir. Bu koşullar kurum ve düzenleme bazında farklılaşabilir.

Önce kurumdan güncel teminat şartlarını öğrenin, ardından teminat gösterilecek taşınmazın belgelerini hazırlayın ve yetkili bir kuruluştan raporunuzu alın. Raporun kurumun aradığı kapsamda ve formatta hazırlanması için kuruluşu baştan bilgilendirmeniz önemlidir.

Takvimi de planlayın: yapılandırma başvurusu için belirlenen süreler genellikle kesindir ve rapor hazırlığı zaman alabilir. Başvuru son tarihine yakın bir zamanda rapor talep etmek, belge eksikliği ya da erişim sorunu çıktığında riskli olabilir. Raporun geçerlilik süresinin başvuru tarihinde hâlâ devam ettiğinden de emin olun.

İlk hata, kurumun şartlarını öğrenmeden rapor yaptırmaktır; bu durumda rapor kurumun aradığı biçimde olmayabilir. İkinci hata, taşınmazdaki mevcut takyidatları göz ardı etmektir; ipotek ve haciz teminat değerini düşürür. Üçüncü hata, yetkisiz bir kuruluştan rapor almaktır; bu raporlar kurumca kabul edilmeyebilir.

Son olarak, eski tarihli bir raporu yeni başvuruda kullanmaya çalışmak da yaygındır. Piyasa koşulları ve taşınmazın durumu değişmiş olabileceğinden kurumlar güncel rapor isteyebilir. Değerleme kuruluşu seçerken nelere bakılacağını Değerleme Kuruluşu Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli? yazımızdan okuyabilirsiniz.

Değerleme kuruluşuna başvururken şu bilgileri açıkça iletmeniz, raporun kurumun aradığı biçimde hazırlanmasına yardımcı olur: raporun hangi kuruma ve hangi yapılandırma düzenlemesi kapsamında sunulacağı, borcun yaklaşık tutarı, teminat olarak gösterilecek taşınmazların sayısı ve türü, taşınmaz üzerindeki mevcut takyidatlar ve varsa kurumun rapor için ilettiği özel talepler.

Birden fazla taşınmaz teminat gösterilecekse, her biri için ayrı değer tespiti yapılması ve toplam değerin nasıl hesaplandığının açıkça belirtilmesi gerekebilir. Bu durumda süre ve ücret de taşınmaz sayısına göre değişir. Taşınmazların farklı şehirlerde olması hâlinde, yerinde inceleme planlaması da süreyi etkiler.

Şirketler için ayrıca şirket yetkililerinin imza yetkisini gösteren belgeler, vergi levhası ve ticaret sicil bilgileri istenebilir. Taşınmaz üçüncü bir kişiye aitse, mülk sahibinin yazılı izni ve kimlik bilgileri de gerekir. Bu belgelerin önceden hazır olması süreci kısaltır.

Raporun içeriği kurum beklentisine uygun değilse düzeltme ya da ek bilgi istenebilir; bu nedenle kurumun rapor taleplerini yazılı olarak almanız ve değerleme kuruluşuyla paylaşmanız önerilir. Yazılı yazışmalar, olası yanlış anlaşılmaları önler ve zaman kaybını azaltır. Mümkünse kurumla iletişimi bir yetkili kişi üzerinden yürütmek ve bilgileri güncel tutmak da yararlıdır.

Kurumdan güncel yapılandırma ve teminat şartlarını öğrenin, teminat olarak gösterilecek taşınmazın tapu kaydını ve takyidatlarını kontrol edin, taşınmazın imar ve iskân durumunu doğrulayın ve raporu kurumun aradığı kapsamda hazırlatın.

Başvuru için ayrılan süreyi de not edin; yapılandırma düzenlemelerinde başvuru ve teminat gösterme süreleri belirli olabilir, bu sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açabilir. Süreleri ve şartları kurumun resmi duyurularından ya da yetkili birimden teyit edin.

Teminat şartlarını yanlış anlamak, üzerinde yüksek ipotek bulunan bir taşınmazı teminat olarak göstermek ve raporun geçerlilik süresini aşmak sık karşılaşılan hatalardır. Bu hatalar başvurunun reddine veya yeniden değerleme gerekmesine yol açabilir.

Bir diğer hata, taşınmazın piyasa değerini teminat değeriyle karıştırmaktır. Kurumlar teminat olarak kabul ettikleri taşınmaz için genellikle piyasa değerinin belirli bir oranını esas alır; bu oran kurumun düzenlemesine göre değişir. Bu yüzden rapordaki piyasa değerinin tamamını teminat olarak hesaplamamak gerekir.

Bir taşınmazın teminat gücü, değerinden mevcut takyidatların düşülmesi ve kurumun kabul oranının uygulanmasıyla anlaşılır. Varsayımsal bir örnek: taşınmazın değerleme raporundaki piyasa değeri 3.000.000 birim olsun. Üzerinde 1.000.000 birimlik bir ipotek varsa geriye kalan 2.000.000 birim, kurumun uygulayacağı kabul oranıyla çarpılır ve teminat olarak sayılabilecek tutar ortaya çıkar. Sayılar ve oran kurgudur; gerçek hesap, kurumun yürürlükteki şartlarına göre yapılır.

Bu mantık, neden aynı değerdeki iki taşınmazın teminat olarak eşit sayılmadığını açıklar. Üzerinde ipotek, haciz ya da şerh olan taşınmazın teminat gücü azalır; satışı zor olan ya da yapısal sorunları olan taşınmaz için kurum daha düşük bir oran uygulayabilir. Bu nedenle rapor yalnızca değeri değil, hukuki durumu ve taşınmazın satılabilirliğini de ortaya koymalıdır.

Teminat sürecinde uzun bir yazışma yaşamamak için raporu hazırlatan kuruluşu kurumun şartları konusunda baştan bilgilendirin. Kurumun rapor formatı, geçerlilik süresi ya da kuruluş listesi gibi özel bir isteği varsa bunu öğrenip başvurudan önce netleştirmek, raporun yeniden yaptırılmasını önleyebilir.