Evinizi Satmadan Önce Değerleme Yaptırmak Neden Önemli?

Piyasa değerinin üzerinde fiyatlanan konutlar uzun süre ilgi görmeyebilir; bu da hem zaman kaybına hem de sonunda fiyat indirmek zorunda kalmaya yol açar. Değerin altında fiyatlandırma ise doğrudan maddi kayıptır.

Satıcılar çoğu zaman evin duygusal değerini, yaptıkları tadilatları ya da komşu dairenin ilan fiyatını referans alır. Oysa alıcılar karşılaştırmayı gerçekleşmiş satışlar ve benzer ilanlar üzerinden yapar. İlan piyasaya yüksek fiyatla girip sonradan indirim yapıldığında, uzun süre ilanda kalmış bir konutun alıcı gözünde sorunlu olduğu izlenimi doğabilir. Başlangıç fiyatını doğru belirlemek bu riski azaltır.

Bir konutun ilk haftalarında gördüğü ilgi, satış sürecinin gidişatını belirler. İlk dönemde doğru fiyatla piyasaya çıkan konut daha fazla görüntüleme ve teklif alır. Fiyat baştan yüksek tutulursa, gelen az sayıdaki teklif de piyasanın altında kalabilir ve satıcı pazarlıkta zayıf pozisyona düşebilir.

Alıcılar çoğu zaman fiyatı düşürmek için ev hakkında eksik bilgiyle iddialarda bulunur. Emsal karşılaştırmaya dayanan bir rapor, fiyatınızı nesnel verilerle savunmanıza olanak verir.

Raporu alıcıya doğrudan göstermek zorunda değilsiniz; ancak fiyatın dayanağını bildiğiniz için pazarlıkta tutarlı kalabilir, gereksiz indirimlerden kaçınabilirsiniz. Öte yandan rapor, fiyatınızın piyasanın üzerinde olduğunu gösterirse bunu satış başlamadan öğrenmek de bir kazançtır.

Değerleme sürecinde tapu, imar ve iskân belgeleri incelenir. Takyidat ya da iskân eksikliği gibi sorunlar satış görüşmeleri başlamadan fark edilir ve giderilmesi için zaman kazanılır.

Satış öncesi tapu senedi, yapı kullanma izin belgesi (iskân), varsa aidat borcu olmadığına dair yazı, DASK poliçesi ve metrekare bilgilerinin tapu ve projeyle uyumu gözden geçirilmelidir. Tapuda ipotek ya da haciz bulunuyorsa alıcıyla nasıl çözüleceği baştan planlanmalıdır. Belge eksikleri, satış bedelinin ödenmesi ve tapu devri aşamasında sürprize yol açabilir.

Evin genel durumu da önemlidir: küçük bakım ve boya işleri çoğu zaman maliyetini aşan bir ilk izlenim sağlar; büyük tadilatların satış fiyatına tam yansıyacağı ise garanti değildir. Değerleme uzmanına yapılan iyileştirmeleri belgeleriyle birlikte iletmeniz, rapora doğru yansımasına yardımcı olur.

Birinci hata, yalnızca ilan fiyatlarına bakmaktır; ilan bedeli gerçekleşen satıştan yüksek olabilir. İkincisi, benzer konutu değil aynı binadaki en yüksek fiyatı referans almaktır. Üçüncüsü, yapılan tadilatın maliyetini satış fiyatına olduğu gibi yansıtmaktır; tadilat değer katsa da her zaman harcanan tutar kadar katmaz. Dördüncüsü ise piyasanın geçmişteki durumuna göre fiyat belirlemektir; faiz ve kredi koşulları değiştikçe talep de değişir. Bağımsız bir değerleme bu hataları azaltmaya yardımcı olur.

En uygun zaman, ilan vermeden önce ve fiyat kararı verilmeden öncedir. Piyasa koşulları değiştiğinde (faiz, kredi koşulları, bölgesel talep) değer de değişebileceğinden, rapordan sonra uzun süre geçtiyse güncelleme gerekebilir. Ayrıca miras, ortaklığın giderilmesi, boşanma ve ortaklar arası devir gibi durumlarda da tarafsız değerleme tarafların anlaşmasını kolaylaştırır.

Değerleme talep ederken taşınmazın amacını (satış, miras paylaşımı, kredi, sigorta gibi) belirtmek önemlidir; çünkü rapor, amaca göre farklı varsayımlarla hazırlanabilir. Raporun geçerliliği sabit bir süreyle sınırlı olmasa da piyasa değiştikçe güncelliğini yitirir; bu nedenle ilan öncesine yakın bir tarihli rapor daha yararlıdır.

Alıcı konutu banka kredisiyle alacaksa, banka kendi değerleme sürecini yürütür ve kredi tutarını bu değere göre belirler. Satış fiyatınız banka değerinin çok üzerindeyse alıcı aradaki farkı peşin karşılamak zorunda kalabilir; bu da satışı zorlaştırabilir.

Banka değerlemesi, alıcının kredi tutarını ve kendi katkı payını belirlediği için satışın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini de etkiler. Bu yüzden satıcı olarak fiyatınızın bankanın yapacağı değerlemeyle büyük ölçüde örtüşmesi için emsal verilerle desteklenmiş bir fiyat belirlemeniz, satışın yarı yolda kalma riskini azaltır. Kredi koşulları ve değerleme oranları bankaya ve döneme göre değişebilir.

Satışa çıkmadan önce tapu kaydınızı ve takyidatları kontrol edin, iskân belgenizin olduğundan emin olun, aidat ve emlak vergisi borçlarınızı kapatın, evin küçük onarımlarını yaptırın ve değerleme raporunuzu hazırlatın. Bu adımlar hem fiyatı doğru belirlemenize hem de alıcıya güven vermenize yardımcı olur.

İpotek varsa alıcıya satış sürecinin nasıl işleyeceğini (borcun kapatılması, ipotek fekki) önceden anlatabilmek için bankanızdan güncel durumu öğrenin. Evde kiracı varsa kira sözleşmesinin alıcıya etkisini de satıştan önce netleştirmek gerekir.

Duygusal değeri piyasa değeriyle karıştırmak, komşudaki satış fiyatına körü körüne bakmak ve ilan fiyatlarını gerçekleşen satış fiyatı sanmak sık yapılan hatalardır. Emsal satışların gerçek koşullara göre değerlendirilmesi, daha gerçekçi bir fiyat belirlemenizi sağlar.

Bir diğer hata, rapordaki değeri doğrudan ilan fiyatı yapmaktır. Pazarlık payı bırakmak satıcı için doğaldır; rapor size fiyatın alt ve üst sınırını anlamanız için bir referans verir. Değerin üzerinde belirlenen bir ilan fiyatı raporla açıklanamaz, bu nedenle alıcı karşısında savunmak zorlaşır.

Rapor en çok fiyat kararı aşamasında işe yarar. İlana çıkmadan önce yaptırılan değerleme, ilk ilan fiyatını gerçekçi belirlemenizi sağlar; böylece satışın ilk haftalarında gelen ilgiyi kaçırmazsınız. Bir süre satılamayan ev için yaptırılan güncel rapor ise fiyatın piyasanın gerisinde mi yoksa önünde mi kaldığını gösterir.

Raporu satışa ilgi gösteren alıcıya göstermek de güven oluşturabilir. Hangi bölümlerin paylaşılacağına siz karar verirsiniz; örneğin yalnızca sonuç sayfasını ve yöntemi sunmak yeterli olabilir. Alıcının banka kredisiyle alması halinde ise bankanın kendi değerlemesi esas olacağından, sizin raporunuzun rakamı ile bankanın değeri arasındaki farkı önceden öngörmek, satışın yarıda kalmasını önlemeye yardım eder.

Son olarak, raporun belirli bir tarihteki piyasayı gösterdiğini unutmayın. Uzun süre satılmayan evde, aradan geçen zaman içinde piyasa değiştiyse değerin güncellenmesi gerekebilir.